L'urbanisme dans le département de Mayotte

Pour vos projets d'immobilier dans le département Mayotte (976), voici de nombreuses informations qui pourront sûrement vous être utiles. En effet, dans le cadre d'un achat immobilier ou d'une construction, de nombreux documents et informations peuvent s'avérer incontournables : extrait de plan cadastral, état hypothécaire, plan local d'urbanisme ou autre document d'urbanisme applicable...

Cette page vous propose également un aperçu du marché immobilier dans le département 976 qui s'étend sur 376 km² et compte 17 communes rassemblant habitants (les mahorais) en 2016. Ce département est particulièrement densément peuplé (690 habitants/km²), aussi les prix de l'immobilier sont-ils plutôt élevés comparativement à la moyenne nationale.

Les démarches d'urbanisme dans le 976

Les démarches d'urbanisme ou immobilières dans le département Mayotte (976) peuvent, suivant leur nature, nécessiter de s'adresser à différents interlocuteurs : essentiellement la mairie de la commune où se trouve le bien immobilier ou encore le service de publicité foncière en charge des enregistrements fonciers de la commune où se trouve le bien.

Accéder à la liste des communes du département Mayotte

Conseil départemental - Mayotte

8 rue de l'Hôpital - BP 101 - 97600 - Mamoudzou+269 2 69 64 90 00 cg976.fr Horaires d'ouverture :
Le vendredi : de 07h30 à 12h
Du lundi au jeudi : de 07h30 à 12h et de 13h à 16h

Préfecture - Mayotte

BP 676 - Kawéni - Avenue de la Préfecture - 97600 - Mamoudzou02 69 63 50 00 02 69 60 18 89 mayotte.pref.gouv.fr/Contactez-nous mayotte.pref.gouv.fr/

Les PLU dans le département de Mayotte

Les plans locaux d'urbanisme (PLU) et plans locaux d'urbanisme intercommunaux (PLUi) ont pour objectifs d'établir les règles d'urbanisme en vigueur sur le territoire d'une ou plusieurs communes et de remplacer progressivement les "anciens" documents locaux d'organisme que sont les POS (plans d'occupations des sols) et autres CC (cartes communales).

La généralisation des PLU se double d'une tendance au transfert de compétences des communes vers les intercommunalités pour l'élaboration. En d'autres termes, des dispositifs légaux comme la loi ALUR (Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, du 24 mars 2014) prévoit, sous diverses conditions que les métropoles sont automatiquement compétentes dans l'élaboration des PLUi. En 2017, on estime que la moitié (soit 540 sur 1266) des intercommunalités et métropoles sont compétentes pour l'élaboration d'une PLUi.

L'élaboration du PLU à Mayotte

L'élaboration d'un PLU doit tenir compte des consignes indiquées dans divers documents de rang supérieur, suivant le principe de la compatibilité verticale ascendante. Ces documents, émis par l'État ou des collectivités territoriales sont par exemples :

La loi française et, notamment la loi du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne (dite "Loi montagne") et la loi du 3 janvier 1986 relative à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral (dite "Loi littoral") ;
le PLH (Programme local de l'habitat) ;
le PDU (Plan de déplacements urbain) ;
le SAGE (Schéma d'aménagement et de gestion des eaux) et Schéma directeur d'aménagement et de gestion des eaux (SDAGE)

Consulter le PLU de sa commune de Mayotte

Pour consulter le PLU d'une commune du département 976, il faut s'adresser à la mairie en question. Attention : toutes les communes ne se sont pas encore dotées d'un plan local d'urbanisme. Dans certaines communes, un plan d'occupation des sols (POS) est encore en vigueur. Il peut également s'agir d'une carte communale (CC) qui précise les modalités d'application du règlement national d'urbanisme (RNU). Dans certaines communes, il n'existe aucun document local d'urbanisme applicable. Par conséquent, c'est le règlement national d'urbanisme qui s'applique.

Le cadastre dans le 976

Le cadastre en France tel que nous le connaissons actuellement est né de la révision du cadastre napoléonien (dit "ancien cadastre") et fondée sur la méthode de l'arpentage.

Suivant les lieux le cadastre peut s'avérer parfois imprécis. En effet, certaines sections cadastrales, définies par une lettre unique, ont été établies entre 1930 et 1960, parfois à partir de plans cadastraux napoléoniens, dont les derniers ont été établis en 1850.

S'ils servent au calcul des impôts locaux, les plans cadastraux n'ont pas de valeur juridique, en raison de leur possible imprécision et parce qu'il n'ont pas été établis suivant une procédure contradictoire. Juridiquement en France, la propriété est fixée par les plans d'arpentage et de bornage effectués par des géomètres experts.

Une parcelle cadastrale est définie par :

un éventuel préfixe (par exemple "0") ;
sa section (par exemple "A" ou "AE")
son numéro (par exemple "150" ou "2").

Qui tient le cadastre ?

Tenu par les communes, le cadastre se compose d'un ensemble de plans dont l'échelle varie en fonction des zones (urbaines ou rurales) et de l'ancienneté des plans.

La mairie tient les plans cadastraux qui indique les limites de chaque parcelle mais ne permet pas d'en connaître le propriétaire mais également la matrice cadastrale, mise à jour chaque années. La matrice cadastrale fait notamment état du nom du propriétaire d'une parcelle et indique la liste des parcelles appartenant à ce même proriétaire dans la même commune.

Il est possible de demander, en mairie ou au SPF (service de publicité foncière) un relevé de propriété issu de la matrice cadastrale, si l'on est propriétaire du bien en question ou si l'on a été mandaté par le propriétaire.

Consulter un plan cadastral dans le 976

Si le cadastre napoléonien était centralisé, le nouveau cadastre, actuellement en vigueur, est tenu par les communes. C'est donc à la municipalité qu'on peut s'adresser pour consulter un cadastre dans le département 976 et, plus particulièrement au service urbanisme de celle-ci, s'il existe.

Le territoire d'une commune est divisé en sections cadastrales, désignées par une lettre (pour les cadastres hérités de l'époque napoléonienne) et plus généralement par deux lettres, pour les nouveaux cadastres (depuis 1930).

Outre son aspect cartographique, le cadastre contient des informations littérales relatives à chaque élément de propriété situé sur chaque parcelle. Il indique leur valeur locative cadastrale, évaluation fiscale servant de base au calcul de la taxe foncière et, le cas échéant, de la taxe d'habitation.

Il est aussi possible de consulter un plan cadastral dans un centre des finances publiques s'il est doté d'un service des impôts fonciers ou encore auprès des services d'accueil des SIP (services des impôts des particuliers).

L'immobilier dans le département Mayotte (976)

Voici diverses informations relatives au marché de l'immobilier dans le département 976 : tendance générale dans les grandes villes en 2020, liste des cessions enregistrées dernièrement dans les trois plus grandes villes du département...

L'immobilier dans les grandes villes des DOM-TOM

Dans les villes ultra-marines, les prix de l'immobilier sont très variables.

À Saint-Denis de la Réunion, le prix moyen d'un appartement est, en 2020, de 2 140 €/m² et celui d'une maison de 2 570 €/m², des prix comparables aux prix moyens sur l'île de la Réunion ( 2 235 €/m²).

À Nouméa en Nouvelle-Calédonie, le prix moyen au mètre carré d'un appartement s'élève, en 2020, à 4 000 € et de 2 100 € pour une maison.

Dans la commune de Fort-de-France, en Martinique, il faudra dépenser 2 050 € par mètre carré en moyenne pour acquérir un appartement et 1 880 € pour l'achat d'une maison, des prix légèrement inférieurs à ceux pratiqués en moyenne sur l'île.

À toute fin utile, le prix de l'immobilier français au mètre carré s'élève à 2 200 € pour une maison et 3 700 € pour un appartement.

Note : les prix au mètre carré indiqués plus haut datent de l'année 2020.

Les transactions immobilières à Mamoudzou

La commune de Mamoudzou (97600) compte environ 57 281 habitants et s'étend sur 42.3 km². Voici les transactions immobilières dernièrement enregistrées dans cette commune.

Voir la fiche de Mamoudzou